各位香港業主們，一文看清物業套現須知！

如果你在香港買了房子，但沒有全額付款，而且你有銀行抵押貸款，你必須知道收集羊毛的一種方法是“轉帳”。

什麼是轉移

在購買房產時，大多數買家會使用銀行抵押貸款。 後來，如果買家想將房產抵押權轉讓給另一家銀行，房產將由原抵押銀行贖回，並抵押給新銀行。 這被稱為“物業套現”。

然而，需要注意的是，為了防止現有客戶過快轉移，抵押貸款計畫通常有大約兩到三年的違約利息期。 如果抵押貸款在罰息期內轉讓，將涉及罰款，轉讓將變得不經濟。 囙此，我們都考慮在違約利息期到期之前從其他銀行尋求抵押貸款服務。

物業套現主要有兩種方法：

1.用平手按壓

只有原始貸款中尚未全部付清的部分將轉移到另一家銀行，而不改變貸款金額。

例如，如果該房產在購買時價值700萬元，而未償還貸款金額為300萬元，借款人可以選擇將300萬元的未償還貸款轉移到另一家銀行借款，即[等額轉移]。

2.轉換贖回

將房產完全轉讓給另一家銀行進行抵押並[新增貸款金額]。

如果借款人想將當時價值700萬元的全部房產轉讓給另一家銀行進行抵押，並且房價比當年的購房價格有所上漲，銀行可以重新評估房產，這被稱為“現金換現金”。

轉換的好處

1）享受更低的按揭利率和現金回扣

在香港，每家銀行的按揭利率可能不同。 如果借款人發現其他銀行的利率長期低於當前銀行的利率，無論是剩餘貸款金額轉移還是財產完全轉移，都可以節省利差。

此外，抵押貸款服務之間的競爭也很激烈。 為了贏得更多的客戶，或者為新抵押貸款提供低息優惠，或者為再融資提供現金回扣，銀行可以占貸款金額的1%-2%。 同樣，無論剩餘貸款金額被轉移還是財產被完全轉移，都有機會賺取現金回扣。

從2021起，銀行轉向市場的市場將再次升溫，退稅率可能高達1.7%。 如果你每兩年點擊一次，你絕對可以獲得淨現金回扣！

2）當房產升值且貸款金額新增時，借款人可以“套現”

假設該房產在購買時價值700萬元，60%將被抵押，貸款金額為420萬元，其中300萬元尚未償還。 幾年後，該房產現時的估值為750萬元，根據60%的抵押，最新的貸款金額可以新增到450萬元。

在這種情況下，通過完全轉讓財產，借款人可以使用新借入的450萬元來恢復抵押餘額（即300萬元），額外的150萬元可以作為流動資金選取和兌現。

3）通過抵押貸款傾銷保險實現財產增值

如果借款人最初借了高百分比的抵押貸款，通常超過抵押貸款的60%，銀行會強迫你購買抵押貸款保險。 假設房產在一兩年內升值，貸款金額保持不變，且貸款金額在房產價格中的比例相對降低，則有機會不再購買按揭保險。

在這種情況下，借款人可以申請退還保費，第一年可以退還40%、兩年25%和三年15%。 要退還保費，借款人必須全額償還全部抵押貸款。

如果申請人的個人資金不足以償還全部抵押貸款，他/她可以使用新建設銀行發放的貸款金額來償還現有抵押貸款，並通過全額轉讓房產獲得保費退款。

4）獲取Mortgage Link帳戶以節省利息支出

Mortgage Link帳戶是一個與抵押貸款掛鉤的高息存款帳戶，其中存款利率等於抵押貸款利率。 假設抵押貸款利率為1.45%，抵押貸款借款人在該帳戶存款抵押時可以獲得1.45%的存款利率。

換句話說，借款人可以通過該帳戶的存款利息收入對沖抵押貸款供款的利息支出。

如果原抵押權人銀行沒有Mortgage Link帳戶，借款人可以通過點擊從新抵押權人的銀行獲得一個帳戶，以减少建築供應的利息支出。

一些銀行可以與家人共亯他們的太平間帳戶。 一些銀行的抵押貸款連結的第一年限額可以達到抵押貸款餘額的60%，高於平均50%。

5）共同財產可以被傾倒

共同財產出售給其近親有兩個好處。 轉讓將被視為一項新的交易，新的抵押貸款可以用來兌現。

另一個好處是，著名的當事人可以回到原來的身份，再次購買房產不需要15%的印花稅，只需使用較低的舊稅率來計算印花稅。

6）按下可返回顯影劑

它是兩年前在開發商第二次抵押貸款的幫助下成立的。 當時樓價為800萬元，第一次和第二次抵押共計640萬元（80%抵押）。 如果現時的房價上漲到1000萬元，儘管在新的抵押政策下，這1000萬元中有80%可以借到，但由於無法套現，抵押餘額只能借到，即640萬元，但足以擺脫開發商的二次抵押並將其轉移到新的銀行。

開發商二按下“蜜月期”後，利率非常高。 建議業主向銀行轉帳以享受低息抵押貸款。

如果原抵押權人銀行沒有Mortgage Link帳戶，借款人可以通過點擊從新抵押權人的銀行獲得一個帳戶，以减少建築供應的利息支出。

一些銀行可以與家人共亯他們的太平間帳戶。 一些銀行的抵押貸款連結的第一年限額可以達到抵押貸款餘額的60%，高於平均50%。

5）共同財產可以被傾倒

共同財產出售給其近親有兩個好處。 轉讓將被視為一項新的交易，新的抵押貸款可以用來兌現。

另一個好處是，著名的當事人可以回到原來的身份，再次購買房產不需要15%的印花稅，只需使用較低的舊稅率來計算印花稅。

6）按下可返回顯影劑

它是兩年前在開發商第二次抵押貸款的幫助下成立的。 當時樓價為800萬元，第一次和第二次抵押共計640萬元（80%抵押）。 如果現時的房價上漲到1000萬元，儘管在新的抵押政策下，這1000萬元中有80%可以借到，但由於無法套現，抵押餘額只能借到，即640萬元，但足以擺脫開發商的二次抵押並將其轉移到新的銀行。

開發商二按下“蜜月期”後，利率非常高。 建議業主向銀行轉帳以享受低息抵押貸款。